Komšija ili rođak vam je tajno prodao dio kuće? U pojedinim slučajevima možete tražiti poništenje ugovora

Oglasi – Advertisemenet

Prodaja dijela kuće, stana, zemljišta ili druge nekretnine često može dovesti do nesuglasica među suvlasnicima, posebno kada jedan od njih odluči prodati svoj udio bez znanja ostalih. Mnogi nisu svjesni da u određenim situacijama zakon štiti osobe koje imaju pravo preče kupovine, pa kupoprodajni ugovor zaključen mimo zakonske procedure može završiti na sudu.

Oglasi – Advertisement

Važno je naglasiti da se pravila opisana u ovom tekstu odnose na propise Republike Srbije. Iako sličan institut postoji i u Bosni i Hercegovini te Hrvatskoj, pojedina pravila i postupci razlikuju se od države do države.

Pravo preče kupovine postoji kako bi zaštitilo osobe koje već imaju određeni pravni interes za nekretninu. Najčešće su to suvlasnici koji zajedno posjeduju kuću, stan ili zemljište, najčešće nakon nasljeđivanja.

To znači da suvlasnik koji želi prodati svoj dio ne može jednostavno pronaći kupca i zaključiti ugovor. Njegova zakonska obaveza je da pod istim uslovima najprije ponudi svoj dio ostalim suvlasnicima.

Ako postoji više suvlasnika, prvenstvo kupovine ima onaj koji već posjeduje najveći suvlasnički udio. Ukoliko svi imaju jednake udjele, prodavac može odlučiti kojem od zainteresovanih suvlasnika će prodati svoj dio.

Posebna pravila važe za poljoprivredno zemljište

Kod prodaje poljoprivrednog zemljišta cilj zakona jeste da se očuva funkcionalnost poljoprivrednih parcela i spriječi njihovo nepotrebno usitnjavanje.

Zbog toga, nakon eventualnih suvlasnika, pravo preče kupovine mogu imati i vlasnici susjednih parcela. Prednost uglavnom ima vlasnik čije se zemljište najdužom granicom naslanja na parcelu koja se prodaje. Ako dva susjeda ispunjavaju iste uslove, prednost može imati vlasnik veće parcele.

Sve mora biti urađeno po zakonskoj proceduri

Usmeni dogovori ili telefonski razgovori nisu dovoljni.

Prodavac mora preporučenim pismom dostaviti zvaničnu ponudu licima koja imaju pravo preče kupovine. U ponudi moraju biti navedeni:

• cijena,
• način plaćanja,
• svi ostali uslovi prodaje.

Od trenutka prijema ponude počinje teći rok od 15 dana u kojem zainteresovana osoba može prihvatiti ponudu.

Ako odgovor ne stigne u tom roku, smatra se da pravo nije iskorišteno i prodavac može prodati nekretninu drugom kupcu.

Međutim, postoji jedno pravilo koje ne smije prekršiti – trećem licu ne može prodati nekretninu po nižoj cijeni ili pod povoljnijim uslovima od onih koje je prethodno ponudio osobama koje imaju pravo preče kupovine.

Ako prodaja ne bude realizovana u roku od godinu dana, postupak mora biti ponovljen od početka.

Šta ako vas je prodavac namjerno zaobišao?

Upravo ovdje nastaje situacija zbog koje mnogi sporovi završavaju pred sudom.

Ako saznate da je rođak, komšija ili drugi suvlasnik prodao svoj dio nekretnine bez da vam je prethodno ponudio kupovinu ili je trećem licu dao povoljnije uslove nego što bi bili ponuđeni vama, zakon Republike Srbije predviđa mogućnost sudske zaštite.

U tom slučaju možete podnijeti tužbu i tražiti da sud poništi sporni kupoprodajni ugovor te omogući da upravo vi kupite nekretninu pod istim uslovima koje je dobio novi kupac.

Važno je reagovati na vrijeme. Tužba se podnosi u roku od 30 dana od dana kada ste saznali za prodaju, a najkasnije dvije godine od zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Istovremeno je potrebno ispuniti i zakonske uslove koji pokazuju da ste zaista spremni kupiti nekretninu, uključujući uplatu propisanog iznosa na račun suda u skladu sa važećim zakonima.

Pravo preče kupovine može postojati i kod pokretnih stvari

Ovaj institut nije rezervisan samo za nekretnine.

Kupac i prodavac mogu ugovoriti pravo preče kupovine i kod automobila, radnih mašina, umjetničkih djela ili drugih pokretnih stvari.

Takvo pravo traje najduže pet godina, bez obzira na to ako je u ugovoru naveden duži rok. Kada vlasnik odluči prodati predmet, prvo ga mora ponuditi osobi koja ima ugovoreno pravo preče kupovine.

Kako je ovo pitanje uređeno u Bosni i Hercegovini i Hrvatskoj?

Iako se ovaj članak odnosi na zakonodavstvo Republike Srbije, institut prava preče kupovine postoji i u drugim državama regiona.

U Bosni i Hercegovini pravo preče kupovine uređeno je entitetskim zakonima o stvarnim pravima. Suvlasnici u određenim situacijama imaju pravo prvenstva prilikom kupovine suvlasničkog dijela, ali se konkretna pravila razlikuju između Federacije BiH, Republike Srpske i Brčko distrikta.

U Hrvatskoj pravo prvokupa također postoji, ali zavisi od vrste nekretnine i posebnih zakonskih propisa. Kod pojedinih nekretnina, poput kulturnih dobara ili određenog poljoprivrednog zemljišta, primjenjuju se posebna pravila, zbog čega je prije svake kupoprodaje potrebno provjeriti važeće zakonske odredbe.

Zaključak

Prodaja suvlasničkog dijela nekretnine nije postupak koji se može obaviti bez poštovanja zakonskih pravila. Ukoliko imate pravo preče kupovine, prodavac vas ne bi smio zaobići niti nekretninu prodati drugome pod povoljnijim uslovima. Ako se to ipak dogodi, zakon Republike Srbije u određenim slučajevima omogućava da zaštitu svojih prava potražite pred sudom. Zbog toga je važno na vrijeme reagovati i, po potrebi, zatražiti stručni pravni savjet kako ne biste izgubili zakonom propisana prava.